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Riscaldamento condominiale a biomassa

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Tra le possibilità per il riscaldamento condominiale esiste da molto la possibilità di svincolarsi dal gas ed utilizzare generatori di calore a biomassa.

Nell’ambito specifico, per biomasse si intendono tutti i prodotti di origine vegetale (legna da ardere, cippato, pellet) idonei a produrre una combustione . Il pellet è tra queste il combustibile da biomassa di elezione per il riscaldamento condominiale:

  • la combustione è controllabile, efficiente e quasi senza fumo (le proprietà del combustibile sono predicibili);
  • la gestione, il trasporto e il carico non presentano particolari difficoltà;
  • il costo del kWh è al momento paragonabile se non inferiore a quello del gas metano ;
  • il costo della materia prima è svincolato almeno in modo diretto, da dinamiche geopolitiche;
  • il costo del combustibile al netto del trasporto (poche decine di euro) è finito;
  • è spesso oggetto di incentivi come ad esempio l’IVA agevolata.

Attenzione però, spesso i termini biomassa e energie rinnovabili si confondono. Solo le biomasse provenienti da fonti gestite in maniera responsabile, con una pianificazione pluriennale del ciclo vegetativo naturale, possono essere definite tali, in quanto se una fonte di energia viene consumata ad una velocità uguale o superiore rispetto a quella necessaria alla natura per produrla, non può essere definita rinnovabile.

La caldaia a pellet è un sistema facilmente integrabile negli attuali impianti essendo possibile la realizzazione modulare per soddisfare anche elevati requisiti di potenza, nonchè l’eventuale telegestione del calore risultano pressochè invariate. Per quanto riguarda il costo del generatore, lo stesso risulta essere circa 1.5 -2 volte più elevato rispetto ad un sistema di pari potenza a metano.

Vediamo ora gli aspetti che riguardano specificatamente il condominio

Pur potendo la gestione della caldaia e dei suoi parametri essere telegestita, l’approvvigionamento e il carico del serbatoio presentano alcune criticità, che rendono tale soluzione poco idonea (almeno tranne pochi rari casi) all’utilizzo in condominio:

  • il combustibile viene fornito in pallet da circa una tonnellata che richiedono uno spazio per lo stoccaggio (circa 3-4 mq a pallet considerando anche lo spazio necessario alla movimentazione);
  • il numero di pallet necessari durante la stagione termica sono circa pari a circa la metà delle unità da riscaldare (10 appartamenti/negozi richiedono circa 5-6 pallet a stagione), anche se non è necessario l’acquisto di tutto il combustibile in un’unica soluzione;
  • il carico del serbatoio, che avviene in modo autogestito, durante i giorni più freddi deve essere eseguito giornalmente;
  • deve essere eseguita la pulizia del cassetto cenere e del braciere (anche questa operazione autogestita) ogni 2-3 giorni.

In ragione di quanto sopra descritto la realizzazione di tali impianti in condominio pur essendo economica sul medio – lungo termine, risulta in scelte radicali che richiedono un coinvolgimento e un apporto diretto da parte dei condomini, apporto che spesso gli stessi per i motivi più disparati, non sono disposti a dare.

Studio Cerello & Chesini srl © 2023

110% e oltre: considerazioni e prospettive sulla riqualificazione energetica dei condomini

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Super ecobonus: quanto se ne è parlato, più o meno a proposito e tra pochi giorni sarà definitivamente acqua passata (a meno di proroghe dell’ultima ora).

Ideata come opportunità per tutti o quasi e finita soprattutto per i condomini, come una lotteria. Colpa dei continui aggiustamenti normativi (senza considerare l’asincronia tra Legislatore e Agenzia dell’Entrate propria di una burocrazia fine a se stessa) che anche se minimi a volte, potevano occasionalmente essere utilizzati da alcuni professionisti ed imprese come alibi o pretesti per allungare tempistiche, affrontare la fase progettuale e cantieristica con una maggiore tranquillità oppure per poter bypassare senza troppi scontri l’iter globale o gli interventi trainati; colpa dell’incidenza di abusi edilizi che hanno, in funzione della loro entità, precluso o rallentato l’accesso all’iter; colpa l’improvviso aumento dei prezzi dovuto alla forte richiesta da una parte e alla speculazione dall’altra.

Questo ha avuto un primario effetto negativo, di natura psicologica: un’aspettativa creata nel condomino, quasi sempre disattesa .

Nonostante la complessità e la molteplicità di figure coinvolte oltre che per i motivi sopra esposti, il 110% ha generato scontento, a volte anche in chi ne ha usufruito (cronoprogrammi disattesi, imprevisti non a computo). Ma è l’amministratore condominiale che ha dovuto subire suo malgrado la gestione di tutti gli iter, gestione fatta praticamente a titolo gratuito se l’iter non è stato finalizzato, senza sommare poi il malcontento di chi non ha potuto accedere, come se ci fosse stata qualche correlazione od oscura volontà dell’amministratore e non inerzia o poca professionalità di alcuni addetti ai lavori.

Ma andiamo oltre…

Il vicino futuro ci offre ancora delle opportunità che devono essere colte sì, ma con soluzioni ottimizzate. Infatti il 110%, per la sua natura, ha comportato spesso soluzioni molto elaborate come gli impianti ibridi termici-aerotermici per la maggiore, ma anche celle a combustibile e cogenerazione, le quali senza il supporto di un così cospicuo margine di detrazione, sarebbero state economicamente sconvenienti (costo dell’energia e di gestione congiunto) rispetto ad una soluzione più standard (solo generatore a condensazione). La detrazione fiscale fino all’85% (a seconda della tipologia di intervento) detraibile in 10 anni, viene in aiuto di tutti i condomìni intenzionati a riqualificarsi. Resta fondamentale rivolgersi a professionisti e ditte serie e in questo il 110% ha in reltà veramente aiutato, avendo reso possibile l’emergere, per una quota non trascurabile di soggetti (non si faranno nomi), di una pochezza disarmante.

Studio Cerello & Chesini srl © 2023

L’ unico futuro percorribile per l’energia?

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Sicuramente questo futuro non sarà ancora a lungo percorribile con l’utilizzo delle fonti fossili e fissili, le prime perchè in pochi istanti rilasciano in atmosfera il carbonio che ha impiegato centinaia di milioni di anni per ricombinarsi, le seconde perchè una volta impiegate producono rifiuti che necessitano di migliaia di anni affinchè il loro mortale potere radioattivo decada senza considerare, vista la particolare conformazione del territorio e l’alto livello di antropizzazione dello stesso, l’annoso problema della ricerca di siti idonei per la produzione di energia nucleare e per lo stoccaggio dei prodotti di fissione, nonchè i problemi di approvvigionamento, costo e disponibilità nel lungo termine del combustibile nucleare (e le sue implicazioni sociopolitiche).

Anche in vista di una tutela del brand Italia e quello che può rappresentare in termini di tutela paesaggistica, di tradizione artistica, rurale, agricola (e ovviamente eno-gastronomica), non esiste altra soluzione per un futuro prospero: la produzione di energia sarà integralmente costituita da fonti rinnovabili.

Fonti rinnovabili sono, come già detto, tutte le fonti di energia il cui rateo di formazione (in natura) è sempre superiore a quello di utilizzo da parte dell’uomo, ovvero:

  • solare;
  • eolico;
  • idroelettrico;
  • geotermico.

La rete di trasmissione sarà sempre più una commistione tra piccola e media comunità energetica e smart grid gestita da intelligenza artificiale.

Lo stoccaggio della quota di energia in surplus sarà anch’esso gestito da A.I. è indirizzato in maniera ottimale su:

  • stoccaggio elettrochimico (batterie e sintesi elettrolitica idrogeno) per rilascio di energia lento e costante;
  • stoccaggio cinetico (volani) per rilascio di molta energia in poco tempo (ad esempio per l’industria pesante e trasporti);
  • stoccaggio gravitazionale (bacini idroelettrici) per rilascio veloce e costante di energia necessaria all’industria pesante e trasporti.

Le industrie saranno obbligate per legge a recuperare il calore dovuto ai processi di lavorazione:

  • cogenerazione/trigenerazione per processi a media ed alta temperatura;
  • accumulo a cambio di fase per i processi a bassa temperatura.

Trasporti, mobilità e industria

Non ci sarà più benzina, gasolio, metano, cosa facciamo? L’ idrogeno è la soluzione, reagisce con l’ossigeno per produrre solo acqua purissima e produce molta più energia di ogni altro combustibile per unità di peso, questa energia può essere trasformata e utilizzata per mezzo di:

  • celle a combustibile, per produrre elettricità da utilizzare con un motore elettrico;
  • generatori di calore nei quali viene utilizzato direttamente come combustibile;
  • cicli termodinamici “classici” (ciclo Otto, Rankine, Brayton, Stirling, turbine a ciclo aperto, etc.) per produrre direttamente energia meccanica.

L’ idrogeno potrà essere prodotto principalmente da due filiere distinte:

  • processo elettrolitico in loco (ad es. presso i distributori);
  • scarto di alcuni processi chimici industriali (ad esempio processi di lavorazione del cloro).

Il gas così prodotto potrà essere distribuito attraverso la:

  • rete di distribuzione attuale del gas metano per uso domestico;
  • compresso o liquefatto per altri usi.

E’ da escludersi ovviamente la produzione per mezzo di reforming, perchè questo processo estrae l’idrogeno da fonti fossili.

Le critiche sollevate nei riguardi del gas idrogeno, sono la scarsa efficienza dell’intero ciclo fino all’utilizzo finale: verissimo. Singolare ma è un problema che non ci siamo mai posti per le fonti fossili: pensiamo all’energia che si rende necessaria per l’estrazione, il trasporto, la raffinazione/purificazione e l’eventuale compressione/liquefazione (per i gas di origine fossile). Ovvio quindi che dietro queste affermazioni ci sono ignoranza oppure occulti interessi.

Ma l’elettrico? In realtà anche l’elettrico presenta dei problemi, i più importanti riguardano la produzione e il peso delle batterie, la loro esigua durata e lo smaltimento delle stesse a fine vita. Ad oggi, rispetto ad una equivalente autovettura a combustione interna, l’imponta di carbonio di un’ auto elettrica (alimentata esclusivamente con fonti rinnovabili) viene virtualmente compensata(*) a circa 100 -150 mila km ovvero nel momento in cui le batterie arrivano praticamente alla fine del loro ciclo vitale o comunque nel momento in cui le stesse possono essere ancora utilizzate ma solo per una frazione della loro capacità iniziale.

Siamo a rincuorarvi riguardo ad una cosa però: le biciclette continueranno ad essere prodotte!

Riscaldamento residenziale e pubblico

Sarà ricordato come la “piaga”, difatti è stato e lo è tuttora (anche se in misura sempre più contenuta grazie agli efficientamenti del patrimonio edilizio in corso) un vero e proprio “pozzo senza fondo” dove buttavamo incautamente l’energia, quando il costo basso della stessa ce lo consentiva.

Il futuro del riscaldamento residenziale? Per certi versi è già iniziato e qui l’elettrico è sicuramente vincente: aerotermia e geotermia sono le soluzioni, ovvero cicli termodinamici detti inversi, in gergo comune “pompe di calore”. Questi sono sistemi molto efficienti, essi infatti riescono ad utilizzare il calore presente nell’aria (o nel sottosuolo) e “concentrarlo” per poter estrarre da quel calore una temperatura utilizzabile per i nostri scopi (riscaldamento ambienti e acqua calda sanitaria). Un kWh di energia elettrica impiegata riesce ad estrarre in alcuni casi anche 4kWh di energia termica!

Resta necessario e cruciale un efficientamento dell’intero patrimonio esistente, dato che in media almeno due volte l’energia necessaria e sufficiente a scaldare le nostre case (e ancor peggio per gli edifici pubblici) viene purtroppo ancora persa da dispersioni termiche e inefficienze di trasporto.

Ora spetta alla politica e a noi …

Il quando è solo questione di sopravvivenza, sarà un cambiamento necessario e avverrà perchè deve avvenire. Lapalissiano è il fatto che una transizione veicolata da buona volontà delle parti e con strumenti normati in modo chiaro e non ambiguo (come è solito fare da parte della politica “itagliana”), sarà un processo fluido e molto più facile da realizzarsi (e quindi più economico).

(*) per virtualmente compensata si intende la differenza di CO2 emessa durante i processi di produzione, distribuzione e utilizzo rispetto a quella emessa dall’equivalente vettura a combustione interna. La compensazione reale avviene solo mediante sequestro di CO2 (al momento l’unica tecnologia capace di farlo in modo economico è la fotosintesi clorofilliana).

Studio Cerello & Chesini srl ©2023

M’illumino di meno

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Per il decimo anno di fila lo Studio Cerello & Chesini aderisce alla campagna per la sensibilizzazione al risparmio energetico “M’Illumino di meno” promossa da Radio 2. Scopo di tale campagna è di rendere consapevoli che l’energia è una risorsa preziosa che può essere utilizzata una volta sola.

Sembra una banalità perchè siamo abituati a ragionare esclusivamente in termini economici e monetari. Solo perchè il costo dell’energia è relativamente basso ci possiamo permettere spesso il lusso di farne un uso sconsiderato (lasciare accese luci dove non servono o l’aria condizionata o il riscaldamento accesi con le finestre aperte ad esempio), ma l’energia (elettrica, termica e meccanica) che utilizziamo viene prodotta nella stragrande maggioranza da fonti fossili, pensiamo a quanti milioni di anni (centinaia in realtà) sono stati impiegati per produrle e noi le consumiamo in poche decadi.

In un futuro prossimo quando le fonti rinnovabili avranno plausibilmente la quota di produzione predominante, il risparmio energetico sarà altrettanto importante, per poter avere sempre l’energia a disposizione di tutti.

Progresso non vuol dire spreco, vuol dire consapevolezza!

Muffa in casa: cause e soluzioni

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Le muffe che si formano negli appartamenti, sono formazioni miceliche (funghi) e come tali attecchiscono con facilità nelle zone più umide. La loro presenza all’interno di unità abitative è un indice della precaria salubrità oltre ad essere sgradevole dal punto di vista estetico e tale problema deve essere affrontato prontamente prima che diventi di difficile gestione. Se lasciate proliferare cominciano infatti ad invadere qualsiasi cosa possa trattenere, per le sue caratteristiche intrinseche, un po’ di umidità: legno dei mobili, tessuti, etc..

La prima cosa da fare quando compaiono le muffe è capire, in assenza di altre cause come perdite idrauliche, dove esse si verificano:

  • negli angoli?
  • vicino alle finestre?
  • a nord?
  • dietro ai mobili?

e se si è modificato poco prima della loro comparsa il modo in cui viviamo la casa:

  • stiamo più ore in casa?
  • ci sono più persone a casa?
  • provvediamo ad un adeguato ricambio d’aria?

Questi appena elencati sono sicuramente degli aspetti fondamentali che spesso vengono purtroppo trascurati o sottovalutati. Basti pensare come la pandemia ci ha costretti questi ultimi due anni a casa per molto più tempo (smartworking, quarantene, etc.).

Una semplice formuletta che dovrebbe far suonare un primo campanello d’allarme è:

Se il risultato è inferiore a 2 è molto probabile che la casa non riesca a “digerire” il vapore che produciamo respirando, cucinando, lavandoci, etc..

Un po’ di teoria

L’ acqua è presente sempre sottoforma di gas (vapore) o aerosol nell’aria che respiriamo. Il vapore a differenza di quanto comunemente si pensi, è sempre presente dai 0°C in su, anche se in quantità diverse a seconda delle caratteristiche di temperatura, pressione e umidità dell’aria stessa.

Esiste però una temperatura detta “di rugiada” al di sotto della quale l’acqua presente nell’aria in forma gassosa ritorna allo stato liquido e tale temperatura dipende da quanto l’aria è prossima alla saturazione di vapore (umidità relativa) e dalla sua temperatura.

Le considerazioni da farsi sono a volte più approfondite di una semplice indagine termografica, ma una fotografia termica come questa risulta abbastanza eloquente:

Le zone più scure di tinta violetta sono zone in cui la temperatura è ben al di sotto della temperatura di rugiada ed ecco che il vapore in quelle zone diventa acqua allo stato liquido.

Cosa fare?

La prima cosa è sicuramente eliminare la muffa, prodotti a base di ipoclorito di sodio (la comune candeggina) vanno benissimo. Prendete uno spruzzino e riempitelo con una soluzione al 1% (solitamente basta 1/3 di candeggina e 2/3 di acqua), poi spruzzate nelle zone dove la muffa si è palesata, i funghi moriranno in poco tempo.

In secondo luogo è possibile monitorare l’umidità ambientale con un semplice igrometro digitale (su un famoso sito di e-commerce sono venduti per pochi euro) e nel caso l’umidità ambientale diventi superiore a 50-55%, aprire le finestre per un ricambio d’aria fintanto che l’umidità non ritorni a livelli accettabili. D’inverno questo può comportare un discomfort dovuto all’abbassamento della temperatura dell’ambiente oltre all’evidente spreco di energia. In tal caso la ventilazione controllata con scambio risulta la soluzione ottimale e definitiva per continuare a godere di un ambiente salubre ed efficiente dal punto di vista energetico.

Studio Cerello & Chesini © 2022

Superbonus 110% prorogato al 30 giugno 2022

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Dopo mesi di incognite a riguardo, il Superbonus 110% sarà prorogato fino al 30 giugno 2022 e, per gli edifici che alla scadenza della proroga avranno concluso il 60% dei lavori, fino al 31 dicembre 2022. La parte di spesa sostenuta nel 2022 dovrà essere recuperata in 4 rate anziché in 5. Lo prevede l’emendamento alla Legge di Bilancio approvato ieri dalla Commissione Bilancio della Camera.

Nonostante il plauso e il sospiro di sollievo da parte di tutti i soggetti coinvolti, in primis i condomini stessi, evidenziamo come di consueto la galassia interpretativa insita nelle locuzioni utilizzate dal legislatore, ad esempio quante interpretazioni possono essere date a “conclusione del 60% dei lavori”.

  • completamento del 60% delle voci di capitolato;
  • oppure completamento delle opere per un costo del 60% sul totale;
  • nel caso di sforamento del preventivo, fa fede nel computo lo stesso o il consuntivo?

Attendiamo, come spesso nostro malgrado capita, delucidazioni nel merito.

Un importante aggiornamento riguarda poi l’inserimento delle spese per interventi di abbattimento delle barriere architettoniche “anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a 65 anni”, tra quelle che usufruiscono della detrazione al 110% con la condizione che gli stessi interventi siano preceduti o concomitanti agli interventi trainanti di efficientamento energetico per la climatizzazione invernale.

Infine risulta caduto il concetto tale per cui il tetto era considerato una superficie disperdente limitatamente al solo locale sottotetto (art.119 legge 34 comma 1 lettera a). L’eliminazione formale di tale vincolo fa si che il tetto diventi così (correttamente) parte dell’involucro in senso lato.

Studio Cerello & Chesini © 2020

Bonus 110%: facciamo chiarezza

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Il decreto legge n.34 del 19 maggio 2020 detto “decreto rilancio” risulta un’ importante misura che il governo ha attuato per il sostegno dell’ economia a seguito delle recenti emergenze connesse all’epidemia da COVID-19 ed in questa sede illustreremo brevemente i contenuti delle misure fiscali che riguardano nello specifico il condominio, soprattutto in vista delle modifiche sopravvenute in sede attuativa.

L’art. 119 del suddetto DL, il cui titolo è piuttosto eloquente, contiene già dei confini definiti all’interno dei quali ci si può muovere con sicurezza.

Il primo confine è di natura operativa. Partendo dal DL n.63 del 4 giugno 2013 , che fa riferimento alle disposizioni di cui all’art.48 della legge 220 del 13 dicembre 2010, giungiamo alle disposizioni di cui all’art.1 (commi dal 344 al 347) della legge 296 del 27 dicembre 2006, che nello specifico includono sine ullo dubio le spese documentate per:

  • interventi di efficientamento energetico con conseguimento di un fabbisogno predeterminato per la climatizzazione invernale (il DL n.34 19/5/20 specificava un avanzamento di almeno due classi energetiche con un tetto di spesa massimo stabilito poi attuativamente in 30.000 euro per unità per le spese su involucro e 15.000 euro per unità sugli impianti di generazione);
  • interventi su strutture opache orizzontali e verticali (comprensive di infissi) che rientrino nei limiti di trasmittanza predeterminati (il DL n.34 19/5/20 specifica che gli interventi devono interessare almeno il 25% della superficie disperdente) ;
  • installazione di sistemi solari per produzione di acqua calda sanitaria;
  • sostituzione generatore di calore con sistema a condensazione (il DL n.34 19/5/20 specifica che il generatore deve essere almeno di classe A).

Nel DL n34 19/5/20 si aggiungono inoltre i sistemi fotovoltaici (tetto di spesa complessivo di 48.000 euro e massimo 2.400 euro per kW nominale di produzione) e di accumulo (limite di spesa complessivo 1.000 euro/kWh), ma la detrazione è subordinata alla cessione della quota di energia non-autoconsumata (quindi non sono inclusi i sistemi off-grid).

Il secondo è il confine numerico, difatti la detrazione si applica nella misura del 110 % ripartite in cinque quote annuali di pari importo. “Ma perchè potrei detrarre più di quanto spendo? ” questa è la domanda che molti si pongono, in realtà la ratio di tale decisione sta nel fatto che alcune spese facenti parte dell’intero ammontare sono detraibili in misura minore (intermediari, spese per eventuali prestiti, etc. ) e il 10% andrebbe a compensare tali spese per rendere l’operazione quasi a costo zero.

Il terzo confine è quello temporale, al momento le spese detraibili sono quelle che verranno sostenute dal contribuente dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Un punto fondamentale risulta la possibilità di cedibilità della detrazione, difatti la stessa può essere trasferita a terzi (banche, finanziarie, ESCO), con il vantaggio di non dover avere liquidità disponibile (si parla in media di circa 20.000 euro ad unità immobiliare per un intervento sull’ involucro).

Rimane un nodo cruciale da sciogliere per permettere effettivamente al condominio di usufruire di tali misure: l’usufruibilità per gli immobili non adibiti ad abitazione principale. Il comma 10 infatti escluderebbe di fatto dagli incentivi tutti gli immobili di proprietà di coloro che non abitano in condominio, ovvero le abitazioni in affitto. Risulta un nodo cruciale perchè in caso di approvazione dei lavori, gli importi da sborsare in carico risultano come già detto elevati (pochi dispongono di liquidità consistenti), ma soprattutto la quota di detraibilità dovrà essere uguale o inferiore alla capienza di detraibilità del contribuente, in caso contrario la differenza andrebbe persa: in sostanza se si pagano poche tasse l’operazione sarebbe insostenibile.

Auspichiamo che il legislatore prenda in considerazione al più presto questi aspetti non trascurabili, per permettere una piena fruibilità da parte del condominio degli incentivi, al fine di renderci in misura sempre minore dipendenti dalle fonti combustibili fossili.

Studio Cerello & Chesini © 2020

UNI 10200: un breve excursus e casi particolari

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Successivamente all’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, le spese di riscaldamento, come disposto dispone dal Dlgs 102/2014 (articolo 9, comma 5, lettera d) sono da ripartire tra i singoli condòmini in base ai criteri stabiliti dalla norma Uni 10200.

La norma, si basa sul principio cardine secondo il quale ciascun utente deve pagare in relazione all’effettivo consumo, ma la ratio risulta di fatto più “nobile”, in quanto ha come scopo ultimo la riduzione di emissione di gas serra da parte degli impianti di riscaldamento, principale fonte di emissione di CO2.

La disposizione risulta  inderogabile, ovvero non può essere messa in discussione da un regolamento condominiale di natura contrattuale, né tantomeno essere modificata dall’assemblea di condominio.

Consumo volontario ed involontario

Il totale del costo per il riscaldamento condominiale viene ora diviso in prelievo volontario, connesso all’effettivo consumo, e in costo involontario derivante dalle perdite e dalle inefficienze dell’impianto.

La quota di consumo involontario viene computata in sede di diagnosi da parte di un termotecnico, valutando in modo analitico il sistema di produzione (caldaia) e di distribuzione (tubazioni/montanti) e quindi sintetizzata nella nuova tabella di riscaldamento.

La quota volontaria può essere calcolata in modo esatto (diretto) mediante l’applicazione di contatori di calore per ogni appartamento, ma la gran parte degli impianti è strutturata a montanti pertanto l’apposizione di contacalorie risulta poco economica. In questi casi si utilizza la cosiddetta contabilizzazione indiretta, mediante l’applicazione di ripartitori sui singoli termosifoni, i quali registrano la temperatura di questi ultimi nel tempo, misurazioni che vengono poi parametrizzate dal tecnico secondo la tipologia di radiatore (numero di elementi, materiale, etc.) per ottenere un numero che ci indica con buona approssimazione il reale consumo di calore.

Se lo stesso generatore, oltre che al riscaldamento, è adibito alla produzione di acqua calda sanitaria, bisogna stabilire la quantità di energia prodotta a tal fine. In questi casi la miglior soluzione è installare due contatori generali che misurino l’energia utilizzata per il riscaldamento e i consumi di acqua calda sanitaria.

Esclusione dalla norma

Esistono comunque dei casi in cui non è tecnicamente possibile applicare la norma Uni 10200, o il suo utilizzo è sperequato in termini di costi rispetto all’obiettivo del risparmio energetico.

Come previsto dal Dlgs 141/2016 (che ha modificato, sul punto, il Dlgs 102/2014), questo si verifica quando «siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l’edificio polifunzionale superiori al 50 per cento».

Quindi in presenza di una relazione tecnica che attesti tale differenza di fabbisogno termico, l’assemblea può decidere di suddividere le spese attribuendo almeno il 70% di consumo volontario e ripartendo la restante percentuale in proporzione alla superficie, alla cubatura o al valore (millesimi di proprietà).

La maggioranza in assemblea

In presenza di una prestazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le delibere possono essere assunte con la maggioranza degli intervenuti e almeno 333 millesimi (articolo 26, comma 2, della legge 10/1991).

Anche se vi è un orientamento giurisprudenziale il quale considera che, visto il carattere inderogabile della norma, non è necessaria alcuna delibera, e l’assemblea si limiterà a votare (con la maggioranza semplice) l’affidamento dell’incarico al tecnico che andrà a compilare la relazione tecnica sulle eventuali differenze di fabbisogno termico.

Resta sempre e comunque fermo il diritto del condomino a impugnare il voto dell’assemblea che approva il rendiconto usando un criterio di riparto delle spese ritenuto illegittimo.

Legge di bilancio 2017 – detrazioni ed ecobonus

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Rimane a disposizione dei contribuenti ancora un anno per sfruttare l’ecobonus del 65 per cento. Gli anni sono addirittura cinque se si effettuano interventi condominiali, con l’ulteriore possibilità di sfruttare un maggior beneficio (al 70 o 75%).

Con la legge di bilancio 2017 vengono slittati termini delle detrazioni Irpef e Ires per la riqualificazione energetica degli edifici, inoltre ne vengono modificati i meccanismi e le azioni. Nelle singole unità immobiliari, la misura del 65% viene confermata fino al 31 dicembre 2017, ma per gli interventi relativi a parti comuni degli edifici condominiali, o che interessino il condominio in toto, la proroga arriva al 31 dicembre 2021.

La detrazione vale sempre per alcune categorie di lavori, con massimi di detrazione differenti: riqualificazione globale di edifici (100mila euro); interventi su pareti, tetti, solai (60mila euro); sostituzione o modifica di serramenti e infissi (60mila euro); installazione di pannelli solari termici (60mila euro); sostituzione di impianti di riscaldamento con caldaie a condensazione, pompe di calore o impianti geotermici (30mila euro); sostituzione di scaldacqua con quelli a pompa di calore (30mila euro); installazione di schermature solari (60mila euro); sostituzione di impianti di riscaldamento (o nuova installazione) con generatori a biomassa (30mila euro). Tutte queste opere restano incentivate, compresi i dispositivi domotici aggiunti lo scorso anno dalla legge di Stabilità 2016.

La riduzione dall’Irpef o dall’Ires continua a essere ripartita in dieci rate annuali di pari importo e restano valide le altre regole applicative, a partire dalla necessità di pagare con bonifico parlante.

Allo stesso modo, resta in essere l’iter necessario per ottenere l’ecobonus, che – rispetto all’agevolazione sul recupero edilizio – include l’invio della documentazione all’Enea entro 90 giorni dalla fine dei lavori e il vincolo di osservare particolari requisiti tecnici variabili in base al tipo di intevento eseguito.

Le novità riguardano anche le percentuali di detrazione destinate per la riqualificazione di parti comuni degli edifici condominiali. Nel caso l’eventuale intervento sull’involucro incida per oltre il 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio, la detrazione diventa infatti pari al 70% della spesa e può salire al 75% se le opere sono finalizzate a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva, e conseguano almeno la qualità media ex Dm 26 giugno 2015 (Linee guida nazionali per la certificazione energetica). Le condizioni devono essere asseverate da professionisti abilitati e saranno verificate dall’Enea con controlli anche a campione.

L’eventuale distacco non esonera dai costi di mantenimento

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Un condomino si era distaccato dopo aver informato l’assemblea e presentato la relazione di un tecnico  che attestava l’assenza di conseguenze pregiudizievoli conseguenti al distacco stesso.
Il condomino ritenendo di aver adempiuto ai propri obblighi e di essersi legittimamene distaccato, non consentiva, ai tecnici, di installare i ripartitori per la contabilizzazione.
Il condomino, una volta appurato che anch’egli subiva i costi di mantenimento dell’impianto, adiva il tribunale affinché venisse accertata la legittimità del distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato con conseguente annullamento della delibere nelle quali gli si attribuivano i menzionati costi.
In base all’articolo 1118, ultimo comma del codice civile novellato dalla legge 220/2012, il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma, stante l’inderogabilità, ex articolo 1138 ultimo comma, codice civile, della disposizione di cui all’articolo 1118, secondo comma, codice civile, la quale stabilisce che il diritto sulle parti comuni è irrinunciabile e non è possibile sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione (articolo 1118, terzo comma, codice civile) .
Tale legittima rinuncia non è però consentita in presenza di un divieto esplicito in un regolamento di condominio di natura contrattuale, il quale se non può consentire la rinuncia all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento, laddove sia mirato all’esonero dall’obbligo del contributo per le spese di conservazione e manutenzione di detto impianto, ben può invece vietare la rinuncia all’uso ossia al distacco del proprio impianto da quello centralizzato (Cassazione, sentenza n. 6923/2001).
Viene confermato, quindi, l’obbligo al pagamento delle spese per il riscaldamento e per i contabilizzatori.