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Riscaldamento condominiale a biomassa

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Tra le possibilità per il riscaldamento condominiale esiste da molto la possibilità di svincolarsi dal gas ed utilizzare generatori di calore a biomassa.

Nell’ambito specifico, per biomasse si intendono tutti i prodotti di origine vegetale (legna da ardere, cippato, pellet) idonei a produrre una combustione . Il pellet è tra queste il combustibile da biomassa di elezione per il riscaldamento condominiale:

  • la combustione è controllabile, efficiente e quasi senza fumo (le proprietà del combustibile sono predicibili);
  • la gestione, il trasporto e il carico non presentano particolari difficoltà;
  • il costo del kWh è al momento paragonabile se non inferiore a quello del gas metano ;
  • il costo della materia prima è svincolato almeno in modo diretto, da dinamiche geopolitiche;
  • il costo del combustibile al netto del trasporto (poche decine di euro) è finito;
  • è spesso oggetto di incentivi come ad esempio l’IVA agevolata.

Attenzione però, spesso i termini biomassa e energie rinnovabili si confondono. Solo le biomasse provenienti da fonti gestite in maniera responsabile, con una pianificazione pluriennale del ciclo vegetativo naturale, possono essere definite tali, in quanto se una fonte di energia viene consumata ad una velocità uguale o superiore rispetto a quella necessaria alla natura per produrla, non può essere definita rinnovabile.

La caldaia a pellet è un sistema facilmente integrabile negli attuali impianti essendo possibile la realizzazione modulare per soddisfare anche elevati requisiti di potenza, nonchè l’eventuale telegestione del calore risultano pressochè invariate. Per quanto riguarda il costo del generatore, lo stesso risulta essere circa 1.5 -2 volte più elevato rispetto ad un sistema di pari potenza a metano.

Vediamo ora gli aspetti che riguardano specificatamente il condominio

Pur potendo la gestione della caldaia e dei suoi parametri essere telegestita, l’approvvigionamento e il carico del serbatoio presentano alcune criticità, che rendono tale soluzione poco idonea (almeno tranne pochi rari casi) all’utilizzo in condominio:

  • il combustibile viene fornito in pallet da circa una tonnellata che richiedono uno spazio per lo stoccaggio (circa 3-4 mq a pallet considerando anche lo spazio necessario alla movimentazione);
  • il numero di pallet necessari durante la stagione termica sono circa pari a circa la metà delle unità da riscaldare (10 appartamenti/negozi richiedono circa 5-6 pallet a stagione), anche se non è necessario l’acquisto di tutto il combustibile in un’unica soluzione;
  • il carico del serbatoio, che avviene in modo autogestito, durante i giorni più freddi deve essere eseguito giornalmente;
  • deve essere eseguita la pulizia del cassetto cenere e del braciere (anche questa operazione autogestita) ogni 2-3 giorni.

In ragione di quanto sopra descritto la realizzazione di tali impianti in condominio pur essendo economica sul medio – lungo termine, risulta in scelte radicali che richiedono un coinvolgimento e un apporto diretto da parte dei condomini, apporto che spesso gli stessi per i motivi più disparati, non sono disposti a dare.

Studio Cerello & Chesini srl © 2023

110% e oltre: considerazioni e prospettive sulla riqualificazione energetica dei condomini

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Super ecobonus: quanto se ne è parlato, più o meno a proposito e tra pochi giorni sarà definitivamente acqua passata (a meno di proroghe dell’ultima ora).

Ideata come opportunità per tutti o quasi e finita soprattutto per i condomini, come una lotteria. Colpa dei continui aggiustamenti normativi (senza considerare l’asincronia tra Legislatore e Agenzia dell’Entrate propria di una burocrazia fine a se stessa) che anche se minimi a volte, potevano occasionalmente essere utilizzati da alcuni professionisti ed imprese come alibi o pretesti per allungare tempistiche, affrontare la fase progettuale e cantieristica con una maggiore tranquillità oppure per poter bypassare senza troppi scontri l’iter globale o gli interventi trainati; colpa dell’incidenza di abusi edilizi che hanno, in funzione della loro entità, precluso o rallentato l’accesso all’iter; colpa l’improvviso aumento dei prezzi dovuto alla forte richiesta da una parte e alla speculazione dall’altra.

Questo ha avuto un primario effetto negativo, di natura psicologica: un’aspettativa creata nel condomino, quasi sempre disattesa .

Nonostante la complessità e la molteplicità di figure coinvolte oltre che per i motivi sopra esposti, il 110% ha generato scontento, a volte anche in chi ne ha usufruito (cronoprogrammi disattesi, imprevisti non a computo). Ma è l’amministratore condominiale che ha dovuto subire suo malgrado la gestione di tutti gli iter, gestione fatta praticamente a titolo gratuito se l’iter non è stato finalizzato, senza sommare poi il malcontento di chi non ha potuto accedere, come se ci fosse stata qualche correlazione od oscura volontà dell’amministratore e non inerzia o poca professionalità di alcuni addetti ai lavori.

Ma andiamo oltre…

Il vicino futuro ci offre ancora delle opportunità che devono essere colte sì, ma con soluzioni ottimizzate. Infatti il 110%, per la sua natura, ha comportato spesso soluzioni molto elaborate come gli impianti ibridi termici-aerotermici per la maggiore, ma anche celle a combustibile e cogenerazione, le quali senza il supporto di un così cospicuo margine di detrazione, sarebbero state economicamente sconvenienti (costo dell’energia e di gestione congiunto) rispetto ad una soluzione più standard (solo generatore a condensazione). La detrazione fiscale fino all’85% (a seconda della tipologia di intervento) detraibile in 10 anni, viene in aiuto di tutti i condomìni intenzionati a riqualificarsi. Resta fondamentale rivolgersi a professionisti e ditte serie e in questo il 110% ha in reltà veramente aiutato, avendo reso possibile l’emergere, per una quota non trascurabile di soggetti (non si faranno nomi), di una pochezza disarmante.

Studio Cerello & Chesini srl © 2023

Le deleghe in assemblea

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Capita sovente di non poter garantire la propria presenza all’assemblea di condominio e la possibilità di affidare a qualcuno il proprio volere decisionale è sicuramente un’opportunità per dare continuità al nostro interesse nel condominio e in come avviene la sua gestione.

Per semplicità abbiamo organizzato in un quadro riassuntivo gli aspetti fondamentali della delega.

  • la delega può essere affidata a qualunque soggetto di maggiore età che non sia dichiarato incapace;
  • la delega deve essere in forma scritta;
  • la delega può contenere sia la data nella quale essa risulta valida (in caso contrario potrebbe avere valore temporalmente indefinito), sia le volontà di voto, che risultano però di fatto non vincolanti: il delegato può in quanto tale esprimere preferenze personali;
  • la delega non può essere data all’amministratore del condominio;
  • il delegato non può rappresentare un valore complessivo superiore ad un quinto di quello totale e un numero di teste superiore ad un quinto del numero totale di condomini se quest’ultimo è superiore a 20.

Riguardo questo ultimo punto, la giurisprudenza dà una lettura variegata e discordante, difatti alcune sentenze nel merito sono per il tetto del quinto nel computo delle sole parti deleganti, mantenendo sia la caratura millesimale del delegato che la sua “testa” indipendente rispetto a quella di quest’ultimi. Questa interpretazione potrebbe essere sicuramente discutibile ma la sua adozione, vista la letteratura giurisprudenziale , potrebbe essere la scelta più conservativa.

Importante ricordare che per l’assemblea, inerentemente ad ogni aspetto viziato della delega (o delle deleghe) si determini conseguentemente un vizio di annullabilità (non di nullità) per la stessa.

Autoconsumo e comunità energetica: definizioni e prospettive in vista del super ecobonus

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A partire dal decreto legge 162/19 (art.42 bis) è possibile per i clienti finali, consumatori di energia elettrica, associarsi per produrre localmente, tramite fonti rinnovabili, l’energia elettrica necessaria al proprio fabbisogno e condividerla.

L’energia elettrica “condivisa”, stabilita come pari al minimo della differenza, su base oraria, tra l’energia elettrica immessa in rete dagli impianti di produzione e l’energia elettrica prelevata dai consumatori che rilevano per la configurazione, beneficia di un contributo economico riconosciuto dal GSE, ovvero dal Gestore dei servizi energetici GSE S.p.A. che è una SpA interamente controllata dal Ministero dell’economia e delle finanze.

Due sono le possibilità che si configurano in tal senso:

  • il gruppo di autoconsumo;
  • la comunità energetica.

Un gruppo di autoconsumatori rappresenta un insieme di almeno due autoconsumatori di energia rinnovabile che agiscono collettivamente in virtù di un accordo privato e che si trovano nello stesso condominio o edificio. Per autoconsumatore di energia rinnovabile si intende un cliente finale che, operando in propri siti ubicati entro confini definiti, produce energia elettrica rinnovabile per il proprio consumo e può immagazzinare o vendere energia elettrica rinnovabile autoprodotta purché, per un autoconsumatore di energia rinnovabile diverso dai nuclei familiari, tali attività non costituiscano l’attività commerciale o professionale principale. L’impianto di produzione dell’autoconsumatore di energia rinnovabile può essere di proprietà di un soggetto terzo e/o gestito da un soggetto terzo, purché il soggetto terzo sia in grado di accogliere le istanze energetiche dell’autoconsumatore .

A livello condominiale ciò determina un grosso vantaggio in quanto un unico sistema fotovoltaico (pannelli, inverter, eventuali sistemi di regolazione /carica e accumulatori) può servire diverse unità con un grande abbattimento dei costi di installazione, gestione e manutenzione, consentendo di rientrare rapidamente dell’investimento. Il super ecobonus, in tal senso risulta un’opportunità che permette l’installazione di tali sistemi (opera trainata) praticamente senza esborso.

Una comunità di energia rinnovabile è invece un soggetto giuridico che:

  • si basa sulla partecipazione aperta e volontaria, è autonomo e controllato dai membri che ne fanno parte;
  • i membri costituenti possono essere persone fisiche, piccole e medie imprese (PMI), enti territoriali o autorità locali, comprese le amministrazioni comunali, a condizione che, per le imprese private, la partecipazione alla comunità di energia rinnovabile non costituisca l’attività commerciale e/o industriale principale;
  • il cui obiettivo principale è fornire benefici ambientali, economici o sociali a livello di comunità ai propri membri (non deve avere come obiettivo primario il lucro).

Un abbraccio ai nostri più fedeli clienti

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Le numerose manifestazioni di stima e affetto che riceviamo soprattutto ora che tutti noi assieme stiamo passando un periodo non tra i migliori, ci danno la carica e degli spunti per riflettere sull’importanza di avere e coltivare il senso di comunità, perchè se il fine ultimo è il progresso in senso lato, è solo a livello di comunità che ciò si può manifestare.

Riconoscenti della fiducia che i clienti ci dimostrano ogni anno, vogliamo darvi un forte abbraccio simbolico ma sentito.

Per questo ai nostri clienti più affezionati abbiamo deciso quest’anno di regalare(*) l’1% per ogni anno a cui ci è stata affidata la gestione.

(*)Lo sconto sarà applicato nel corso del bilancio successivo e non è cumulabile con altri sconti se già applicati.

Bonus 110%: facciamo chiarezza

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Il decreto legge n.34 del 19 maggio 2020 detto “decreto rilancio” risulta un’ importante misura che il governo ha attuato per il sostegno dell’ economia a seguito delle recenti emergenze connesse all’epidemia da COVID-19 ed in questa sede illustreremo brevemente i contenuti delle misure fiscali che riguardano nello specifico il condominio, soprattutto in vista delle modifiche sopravvenute in sede attuativa.

L’art. 119 del suddetto DL, il cui titolo è piuttosto eloquente, contiene già dei confini definiti all’interno dei quali ci si può muovere con sicurezza.

Il primo confine è di natura operativa. Partendo dal DL n.63 del 4 giugno 2013 , che fa riferimento alle disposizioni di cui all’art.48 della legge 220 del 13 dicembre 2010, giungiamo alle disposizioni di cui all’art.1 (commi dal 344 al 347) della legge 296 del 27 dicembre 2006, che nello specifico includono sine ullo dubio le spese documentate per:

  • interventi di efficientamento energetico con conseguimento di un fabbisogno predeterminato per la climatizzazione invernale (il DL n.34 19/5/20 specificava un avanzamento di almeno due classi energetiche con un tetto di spesa massimo stabilito poi attuativamente in 30.000 euro per unità per le spese su involucro e 15.000 euro per unità sugli impianti di generazione);
  • interventi su strutture opache orizzontali e verticali (comprensive di infissi) che rientrino nei limiti di trasmittanza predeterminati (il DL n.34 19/5/20 specifica che gli interventi devono interessare almeno il 25% della superficie disperdente) ;
  • installazione di sistemi solari per produzione di acqua calda sanitaria;
  • sostituzione generatore di calore con sistema a condensazione (il DL n.34 19/5/20 specifica che il generatore deve essere almeno di classe A).

Nel DL n34 19/5/20 si aggiungono inoltre i sistemi fotovoltaici (tetto di spesa complessivo di 48.000 euro e massimo 2.400 euro per kW nominale di produzione) e di accumulo (limite di spesa complessivo 1.000 euro/kWh), ma la detrazione è subordinata alla cessione della quota di energia non-autoconsumata (quindi non sono inclusi i sistemi off-grid).

Il secondo è il confine numerico, difatti la detrazione si applica nella misura del 110 % ripartite in cinque quote annuali di pari importo. “Ma perchè potrei detrarre più di quanto spendo? ” questa è la domanda che molti si pongono, in realtà la ratio di tale decisione sta nel fatto che alcune spese facenti parte dell’intero ammontare sono detraibili in misura minore (intermediari, spese per eventuali prestiti, etc. ) e il 10% andrebbe a compensare tali spese per rendere l’operazione quasi a costo zero.

Il terzo confine è quello temporale, al momento le spese detraibili sono quelle che verranno sostenute dal contribuente dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Un punto fondamentale risulta la possibilità di cedibilità della detrazione, difatti la stessa può essere trasferita a terzi (banche, finanziarie, ESCO), con il vantaggio di non dover avere liquidità disponibile (si parla in media di circa 20.000 euro ad unità immobiliare per un intervento sull’ involucro).

Rimane un nodo cruciale da sciogliere per permettere effettivamente al condominio di usufruire di tali misure: l’usufruibilità per gli immobili non adibiti ad abitazione principale. Il comma 10 infatti escluderebbe di fatto dagli incentivi tutti gli immobili di proprietà di coloro che non abitano in condominio, ovvero le abitazioni in affitto. Risulta un nodo cruciale perchè in caso di approvazione dei lavori, gli importi da sborsare in carico risultano come già detto elevati (pochi dispongono di liquidità consistenti), ma soprattutto la quota di detraibilità dovrà essere uguale o inferiore alla capienza di detraibilità del contribuente, in caso contrario la differenza andrebbe persa: in sostanza se si pagano poche tasse l’operazione sarebbe insostenibile.

Auspichiamo che il legislatore prenda in considerazione al più presto questi aspetti non trascurabili, per permettere una piena fruibilità da parte del condominio degli incentivi, al fine di renderci in misura sempre minore dipendenti dalle fonti combustibili fossili.

Studio Cerello & Chesini © 2020

Assemblee al tempo del coronavirus: la nostra soluzione

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Ad oggi il legislatore non si è espresso a riguardo, pur emanando provvedimenti in merito ai bonus per riqualificazione energetica e strutturale (sismabonus) e il tema delle assemblee condominiale rimane una zona grigia. Di fatto le assemblee, in quanto assembramenti, non sono possibili, ma la vita stessa del condominio dipende da esse. Gli stessi lavori incentivati da un lato, non possono essere finalizzati in quanto manca la possibilità formale di cristallizzare la volontà del condominio.

Ma dove il legislatore non è ancora intervenuto, deve esserci la possibilità per la piccola, ma pur sempre viva comunità condominiale di poter discutere e decidere riguardo tutti gli interventi assolutamente necessari, decisioni di fatto non procrastinabili in quanto comportanti una possibile diminuzione o interruzione di servizi essenziali.

Tale possibilità ci viene data dai mezzi informatici/telematici. Abbiamo pertanto deciso di effettuare le assemblee tramite la piattaforma gratuita Skype, che permette una conversazione contemporanea fino a 24 utenti (quindi sufficiente per la maggioranza delle assemblee) con la presenza in ufficio di un solo condomino, che verrà designato anticipatamente e che fungerà da presidente. E’ fondamentale però, perchè la cosa sia possibile legalmente, che all’interno del condominio tutti diano l’assenso a tale modalità di svolgimento e quindi, nel caso ci fossero limiti di qualsiasi natura che impedissero di utilizzare tale piattaforma anche per un solo condòmino, tale soluzione non è attuabile.

Qualche ora prima dell’assemblea, plausibilmente la mattina del giorno stesso, per le assemblee pomeridiane, si svolgerà una prova in modo che tutti possano verificare la qualità audio/video della conversazione e qualora emergessero problematiche tecniche si avrebbe in tal caso margine temporale per la loro risoluzione.

Vi prego quindi di scaricare l’applicazione disponibile per computer (Windows, MacOS, Linux) oppure dispositivo mobile (Android, iOS) che richiede un semplice account di posta elettronica attivo il quale può essere usato come nome utente. Quindi per poter presenziare virtualmente all’assemblea è sufficiente un semplice smartphone e una connessione internet, vuol dire in sostanza che l’unica cosa che serve è la volontà.

Questo è il link dove troverete l’applicazione https://www.skype.com/it/, mentre per i dispositivi mobili dovrete installarla dal gestore pacchetti del sistema operativo mobile (GooglePlay per Android e AppStore per iOS).

Il nuovo bonus facciate

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Considerazioni preliminari

Il 30 dicembre 2019 nella Gazzetta Ufficiale  del è stata pubblicata la legge 160 del 27 dicembre 2019 recante “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2020 e bilancio pluriennale per il triennio 2020-2022”. Nel merito, il provvedimento introduce per il 2020 una detrazione del 90% per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici (“bonus facciate” – art 1, commi 219-224). Il bonus consiste in una detrazione d’imposta, da ripartire in 10 quote annuali, pari al 90% delle spese sostenute nel 2020 per interventi, compresi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in determinate zone. Gli interventi che godono del beneficio riguardano esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi.

Definizione di facciata

La facciata di un edificio è intesa come, l’insieme delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali che lo caratterizzano. Sostanzialmente, è la superficie esterna verticale dello stabile che si affaccia sulla pubblica via e comprende elementi architettonici, come i cornicioni, le colonnine, i fregi e tutte quelle decorazioni che costituiscono ornamento all’edificio. La manutenzione della facciata del condominio è da considerarsi un intervento conservativo dello stabile (res condominiale), sia per ragioni di estetica che per il mantenimento in efficienza di quella parte dell’edificio che riguarda tutti i condòmini, compresi quelli dei piani interrati facenti parti dello stesso edificio.

Beneficiari del provvedimento

La detrazione sulle spese di ristrutturazione può essere beneficiata da tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) che possiedono o detengono l’immobile. Oltre che dai proprietari, il Bonus può essere quindi richiesto da: nudi proprietari o titolari di un diritto reale di godimento (usufruttuari, locatari o comodatari).

Pagamento delle opere

 Il pagamento delle spese detraibili, pena l’inammissibiltà al beneficio, dovrà essere disposto mediante bonifico bancario dal quale risulti: la causale del versamento; il codice fiscale del beneficiario della detrazione; il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

Maggioranze assembleari for dummies

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La maggioranza è intesa comunemente, nell’ambito decisionale, come la maggioranza delle persone che esprimono una decisione omogenea sul totale dei presenti, formalmente essa si quantifica nella metà più uno del totale dei partecipanti.

La necessità di distinguere varie tipologie di maggioranze nasce dalla natura stessa delle delibera a cui pervenire. Difatti nel caso specifico del condominio, ogni condòmino possiede un certo peso nel voto datogli dalla caratura millesimale e questo aspetto viene preso in considerazione per la determinazione del cosiddetto quorum, ovvero la quantità limite al di sotto della quale l’assemblea non può costituirsi (quorum costitutivo) e deliberare (quorum deliberativo), per una data tipologia di delibera. Il quorum in qualche modo stabilisce la quota minima di rappresentanza.

Comunemente si distinguono, in ambito condominiale, le tipologie di maggioranze in: semplice, qualificata, assoluta.

La maggioranza semplice è utilizzata per le delibere di ordinaria amministrazione i cui limiti non sono prestabiliti a norma di legge oppure non stabiliti in regolamenti di natura contrattuale, ad esempio: l’incarico ad una ditta per la manutenzione ordinaria o la pulizia, ma con la legge di bilancio in merito di riqualificazione energetica è stata estesa la possibilità di deliberare utilizzando questo tipo di maggioranza. Nel caso di un’assemblea che delibera a riguardo in seconda convocazione risulta quindi in un totale di rappresentanza, ovvero la somma dei millesimi degli intervenuti (compresi i deleganti), di almeno un terzo del valore totale (333,33 millesimi) e la maggioranza di questi, ovvero quella comunemente intesa come maggioranza delle teste.

Per maggioranza qualificata si intende, la maggioranza espressa nell’art.1136 del cod.civ. . Quella più comune è quella formalizzata al comma 2, ovvero: Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta’ del valore dell’edificio. Sempre nello stesso articolo, sottoposto a revisione dalla legge 220/12, si fanno gli opportuni rimandi al 1117ter per quanto riguarda la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni, al 1120 per le innovazioni oppure al 1122 per opere ad uso privato sulle parti comuni.

La maggioranza assoluta (sul valore totale, ovvero 500 millesimi) è necessaria per deliberare invece sul distacco dall’impianto di riscaldamento dal quale derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini, oppure innovazioni che rendano porzioni di parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condòmino.

Nel caso dell’unanimità, chiaramente la tipologia di maggioranza gerarchicamente più importante, la stessa si rende necessaria in poche occasioni come ad esempio per la modifica del regolamento condominiale, nel caso esso sia di natura contrattuale.

Il Supercondominio

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Perché venga in essere il supercondominio è sufficiente anche un solo bene o servizio in comune, così come sancito dalla Cassazione, con la sentenza n. 2279/2019. Per bene o servizio comune si intende a titolo esemplificativo e non limitativo: un cortile, un’autorimessa o un generatore di calore. Nella suddetta sentenza si faceva presente, infatti, che la sussistenza di servizi o beni comuni a più condomìnii autonomi dà luogo ad un supercondominio, il quale risulta distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomini che lo compongono e che si forma “ipso iure et facto” ove il titolo non disponga differentemente. Risulta quindi necessaria, in forma separata, la gestione e amministrazione delle parti comuni tra i diversi condòmini, in quanto il supercondominio integra un condominio distinto da parte di un Amministratore nominato da una assemblea ad hoc alla quale hanno titolo per partecipare, tutti i proprietari delle unità presenti nel complesso.

Competenze in via giudiziaria

La competenza degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli articoli 1130 e 1131 del Codice civile (ruolo e compiti dell’Amministratore) si manifesterebbe nella facoltà di agire o resistere in giudizio soltanto con riferimento ai beni comuni all’edificio amministrato e non per quelli facenti parte al supercondominio, che deve invece essere gestito in modo indipendente, la sentenza recita infatti: «Qualora non sia stato nominato l’amministratore del supercondominio, la rappresentanza processuale passiva compete, in via alternativa, ad un curatore speciale nominato a norma dell’art. 65 disp. att. c.c. o al titolare di un mandato ad hoc conferito dai comproprietari. In mancanza occorre convenire in giudizio tutti i titolari delle porzioni esclusive ubicate nei singoli edifici».