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Le deleghe in assemblea

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Capita sovente di non poter garantire la propria presenza all’assemblea di condominio e la possibilità di affidare a qualcuno il proprio volere decisionale è sicuramente un’opportunità per dare continuità al nostro interesse nel condominio e in come avviene la sua gestione.

Per semplicità abbiamo organizzato in un quadro riassuntivo gli aspetti fondamentali della delega.

  • la delega può essere affidata a qualunque soggetto di maggiore età che non sia dichiarato incapace;
  • la delega deve essere in forma scritta;
  • la delega può contenere sia la data nella quale essa risulta valida (in caso contrario potrebbe avere valore temporalmente indefinito), sia le volontà di voto, che risultano però di fatto non vincolanti: il delegato può in quanto tale esprimere preferenze personali;
  • la delega non può essere data all’amministratore del condominio;
  • il delegato non può rappresentare un valore complessivo superiore ad un quinto di quello totale e un numero di teste superiore ad un quinto del numero totale di condomini se quest’ultimo è superiore a 20.

Riguardo questo ultimo punto, la giurisprudenza dà una lettura variegata e discordante, difatti alcune sentenze nel merito sono per il tetto del quinto nel computo delle sole parti deleganti, mantenendo sia la caratura millesimale del delegato che la sua “testa” indipendente rispetto a quella di quest’ultimi. Questa interpretazione potrebbe essere sicuramente discutibile ma la sua adozione, vista la letteratura giurisprudenziale , potrebbe essere la scelta più conservativa.

Importante ricordare che per l’assemblea, inerentemente ad ogni aspetto viziato della delega (o delle deleghe) si determini conseguentemente un vizio di annullabilità (non di nullità) per la stessa.

Assemblee al tempo del coronavirus: la nostra soluzione

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Ad oggi il legislatore non si è espresso a riguardo, pur emanando provvedimenti in merito ai bonus per riqualificazione energetica e strutturale (sismabonus) e il tema delle assemblee condominiale rimane una zona grigia. Di fatto le assemblee, in quanto assembramenti, non sono possibili, ma la vita stessa del condominio dipende da esse. Gli stessi lavori incentivati da un lato, non possono essere finalizzati in quanto manca la possibilità formale di cristallizzare la volontà del condominio.

Ma dove il legislatore non è ancora intervenuto, deve esserci la possibilità per la piccola, ma pur sempre viva comunità condominiale di poter discutere e decidere riguardo tutti gli interventi assolutamente necessari, decisioni di fatto non procrastinabili in quanto comportanti una possibile diminuzione o interruzione di servizi essenziali.

Tale possibilità ci viene data dai mezzi informatici/telematici. Abbiamo pertanto deciso di effettuare le assemblee tramite la piattaforma gratuita Skype, che permette una conversazione contemporanea fino a 24 utenti (quindi sufficiente per la maggioranza delle assemblee) con la presenza in ufficio di un solo condomino, che verrà designato anticipatamente e che fungerà da presidente. E’ fondamentale però, perchè la cosa sia possibile legalmente, che all’interno del condominio tutti diano l’assenso a tale modalità di svolgimento e quindi, nel caso ci fossero limiti di qualsiasi natura che impedissero di utilizzare tale piattaforma anche per un solo condòmino, tale soluzione non è attuabile.

Qualche ora prima dell’assemblea, plausibilmente la mattina del giorno stesso, per le assemblee pomeridiane, si svolgerà una prova in modo che tutti possano verificare la qualità audio/video della conversazione e qualora emergessero problematiche tecniche si avrebbe in tal caso margine temporale per la loro risoluzione.

Vi prego quindi di scaricare l’applicazione disponibile per computer (Windows, MacOS, Linux) oppure dispositivo mobile (Android, iOS) che richiede un semplice account di posta elettronica attivo il quale può essere usato come nome utente. Quindi per poter presenziare virtualmente all’assemblea è sufficiente un semplice smartphone e una connessione internet, vuol dire in sostanza che l’unica cosa che serve è la volontà.

Questo è il link dove troverete l’applicazione https://www.skype.com/it/, mentre per i dispositivi mobili dovrete installarla dal gestore pacchetti del sistema operativo mobile (GooglePlay per Android e AppStore per iOS).

Maggioranze assembleari for dummies

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La maggioranza è intesa comunemente, nell’ambito decisionale, come la maggioranza delle persone che esprimono una decisione omogenea sul totale dei presenti, formalmente essa si quantifica nella metà più uno del totale dei partecipanti.

La necessità di distinguere varie tipologie di maggioranze nasce dalla natura stessa delle delibera a cui pervenire. Difatti nel caso specifico del condominio, ogni condòmino possiede un certo peso nel voto datogli dalla caratura millesimale e questo aspetto viene preso in considerazione per la determinazione del cosiddetto quorum, ovvero la quantità limite al di sotto della quale l’assemblea non può costituirsi (quorum costitutivo) e deliberare (quorum deliberativo), per una data tipologia di delibera. Il quorum in qualche modo stabilisce la quota minima di rappresentanza.

Comunemente si distinguono, in ambito condominiale, le tipologie di maggioranze in: semplice, qualificata, assoluta.

La maggioranza semplice è utilizzata per le delibere di ordinaria amministrazione i cui limiti non sono prestabiliti a norma di legge oppure non stabiliti in regolamenti di natura contrattuale, ad esempio: l’incarico ad una ditta per la manutenzione ordinaria o la pulizia, ma con la legge di bilancio in merito di riqualificazione energetica è stata estesa la possibilità di deliberare utilizzando questo tipo di maggioranza. Nel caso di un’assemblea che delibera a riguardo in seconda convocazione risulta quindi in un totale di rappresentanza, ovvero la somma dei millesimi degli intervenuti (compresi i deleganti), di almeno un terzo del valore totale (333,33 millesimi) e la maggioranza di questi, ovvero quella comunemente intesa come maggioranza delle teste.

Per maggioranza qualificata si intende, la maggioranza espressa nell’art.1136 del cod.civ. . Quella più comune è quella formalizzata al comma 2, ovvero: Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta’ del valore dell’edificio. Sempre nello stesso articolo, sottoposto a revisione dalla legge 220/12, si fanno gli opportuni rimandi al 1117ter per quanto riguarda la modifica della destinazione d’uso delle parti comuni, al 1120 per le innovazioni oppure al 1122 per opere ad uso privato sulle parti comuni.

La maggioranza assoluta (sul valore totale, ovvero 500 millesimi) è necessaria per deliberare invece sul distacco dall’impianto di riscaldamento dal quale derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini, oppure innovazioni che rendano porzioni di parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condòmino.

Nel caso dell’unanimità, chiaramente la tipologia di maggioranza gerarchicamente più importante, la stessa si rende necessaria in poche occasioni come ad esempio per la modifica del regolamento condominiale, nel caso esso sia di natura contrattuale.

Nulla osta statico per modificare la planimetria dell’appartamento

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E’ importante capire il confine tra diritto di proprietà e l’interesse comune. La legge (articolo 1122 del Codice civile) impedisce al singolo condomino di eseguire nel suo appartamento opere che possano ledere il diritto di pari godimento del bene comune, la sua stabilità e quindi la sua sicurezza. Motivo per cui occorre sempre informare l’amministratore prima di dar luogo a interventi in grado di determinare un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

L’abbattimento di pareti interene della propria unità immobiliare (anche non portanti) richiede una adeguata analisi statica dell’edificio.

Un’alterazione della cosa comune risulta poi nella modifica della copertura, ad esempio per creare una terrazza ad uso esclusivo.

L’amministratore, che dovrebbe essere informato di eventuali lavori all’interno delle unità, deve poi sottoporre alla valutazione dell’assemblea la documentazione acquisita, qualora ritenga, che le nuove opere possano creare pregiudizio (magari mutandone anche la destinazione) alle parti comuni dell’edificio.

Nel caso i lavori in programma incidano negativamente e sostanzialmente sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i singoli condòmini possono, in prima istanza, diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea per inibire a quest’ultimo di procedere o per indurlo a modificare il progetto d’intervento.

Gli eventuali danneggiati sono legittimati a richiedere, in via autonoma, il risarcimento dei danni subiti, compresi quelli dovuti a immissioni di rumore o che, in genere, comportino una limitazione al pacifico uso del loro bene.

L’assemblea, invece, assume le delibere del caso con la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1136, comma 2, del Codice civile: ovvero maggioranza del valore e degli intervenuti.

A prescindere dall’assemblea, spetta però all’amministratore (articolo 1130, n. 4 del Codice )l’iniziativa per fare cessare l’abuso del bene comune.

La relativa azione dev’essere proposta davanti al giudice di pace del luogo in cui si trova il complesso condominiale, in quanto competente a decidere per le vertenze relative alla misura e all’uso dei beni e dei servizi comuni (articolo 7, n. 2, del Codice di procedura civile). Con la successiva sentenza, il giudice può quindi ordinare al condomino chiamato in giudizio di cessare l’abuso e risarcire eventualmente il danno causato.