Tra le delibere alle quali l’assemblea condominiale è chiamata a deliberare vi è quella della nomina del suo amministratore. Tra il condominio e l’amministratore si instaura quindi un rapporto contrattuale, come espressamente esplicitato dall’articolo 1129, comma 15, del del Cod.Civ..

L’assemblea condominiale, inoltre, qualora non si ritenga soddisfatta dell’operato del proprio amministratore, ovvero nel caso in cui quest’ultimo non adempia ai suoi doveri o, semplicemente, nel caso i condomini decidano di affidare la gestione ad altro amministratore, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina, si può procedere senza che debba sussistere una giusta causa, alla revoca dell’amministratore.

A seguito dell’entrata in vigore della legge 220/2012, si formalizzano tutta una serie di doveri e linee operative alle quali l’amministratore deve attenersi con diligenza, durante l’espletamento dell’incarico, nonchè l’obbligo di provvedere alla propria formazione e aggiornamento professionale.

La prima norma in ordine logico è l’art. 1129 del Codice civile che, oltre a disciplinare la nomina e la revoca dell’amministratore di condominio, individua anche una responsabilità “per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato“.

Fondamentale risulta poi, l’art. 1130, il quale elenca, tra le attribuzioni dell’amministratore, l’obbligo di eseguire gli adempimenti fiscali, di tenere i registri (elencati ai numeri 6 e 7 del medesimo articolo), di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione, di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.

Il successivo art. 1131 del Codice civile, comma quarto, prevede per l’amministratore che non adempiesse a quest’obbligo la revoca e il risarcimento dell’eventuale danno.

Tuttavia, le incombenze a carico dell’amministratore, oltre ad essere indicate nel del Codice civile, sono previste anche in numerose leggi speciali, come ad esempio: in materia di certificazione energetica, di bonifica dall’amianto, di prevenzione incendi e la manutenzione degli impianti, responsabilità condivisa e trasferita per competenza ai relativi professionisti incaricati.

Risulta chiaro che l’inosservanza dei doveri posti a carico dell’amministratore pone per lo stesso una responsibilità sia di tipo civile, che di tipo penale, qualora si siano prefigurati non solamente comportamenti illeciti, ma anche nel caso di gravissime negligenze.

E’ palese come vi siano elencati dalla legge tutta una serie di obblighi anche molto importanti sotto il profilo di responsabilità, non prevedendo in alcun modo i diritti e la regolamentazione di una professione, che richiede conoscenze inter-disciplinari (diritto civile, normativa tecnica di riferimento, gestione fiscale, psicologia, etc.), nonchè altissima integrità.

Si profilano tout court diverse problematiche, non solo morali nei confronti di lavoratori e quindi contribuenti per niente tutelati, ma anche conflitti di natura Costituzionale:

• l’art. 35 della Costituzione Italiana sancisce infatti ” La Repubblica tutela il lavoro in tutte le sue forme ed applicazioni”, non risulta chiaro però come, sancendo doveri e obblighi, si escluda il diritto alla malattia, maternità, al riposo. Si ponga come esempio i casi di amministratori revocati perchè non reperibili di domenica, o per una comune influenza.
• importante risulta anche l’art. 3 tra i doveri “della Repubblica rimuovere gli ostacoli di ordine economico e sociale, che, limitando di fatto la libertà e l’eguaglianza dei cittadini, impediscono il pieno sviluppo della persona umana”. Tale articolo può essere inquadrato nella mancanza di regolamentazione della professione per quanto riguarda ad esempio i compensi minimi, così com’è invece per tutte le altre professioni. . Tale mancanza apre le porte infatti, ad una gara al ribasso a discapito della professionalità e della dignità della persona.

A mio avviso tale mancanza di tutela deriva in sostanza da una mancanza di rappresentanza a livello politico da parte delle varie associazioni che raggruppano gli Amministratori di Condominio Italiani, una mancanza di voce che si ripercuote poi sulla professione e quindi su buona parte dell’esistenza di decine di migliaia di persone. E’ compito quindi delle varie associazioni conquistare la credibilità necessaria allo sviluppo della professione.